역전세 반환대출 세부내용 공개 및 신청주의사항

전세금을 돌려주지 못하는 집주인들에게 전세보증금 반환목적으로 대출규제가 7월 27일부터 1년간 시행됩니다. 금융위원회에서 세부 내용을 발표했는데요.

 

발표한 내용을 보기 편하게 정리하고 궁금해 할 수 있는 내용들을 정리해 놨으니 포스팅을 끝까지 읽어보시고 도움이 되시기 바랍니다.

역전세로 인해 세입자의 전세금을 반환해 주지 못해 어려움을 겪는 임차인이 전세금 반환용도로 대출을 이용할 경우, 전세금 차액분에 대한 보증금 반환목적 대출을 23년 7월 27일부터 1년간 한시적으로 적용됩니다.

 

예상치 못한 전세가격 하락으로 전세금 반환이 지연되면서 주거 이동이 불가하거나, 전세금 미반환 위험우려로 불안해하는 임대인들이 원활하게 보증금을 돌려받을 수 있도록 지원하는 조치로, 폭넓게 지원해 드릴 예정이라고 합니다.

대출 가능 조건으로 3가지의 경우가 있습니다.

 

 

첫 번째 : 다음 세입자가 바로 구해졌지만 전세금 하락으로 인한 차액금이 필요하게 되어 대출을 받는 경우

 

두 번째 : 다음 세입자가 구해지지 못한 경우 기존 세입자에게 원활히 반환될 수 있도록 대출규제 범위 내에서 반환자금을 지원하되, 1년 이내에 다음 세입자를 구해 전세금으로 대출금액을 상환가능

 

세 번째 : 집주인이 자가 거주지로 입주하는 경우에도 반환자금을 대출받을 수 있도록 지원예정. 단 집주인은 대출시행 후 1개월 내 입주해야 하며 최소 2년 이상 실거주 모니터링이 진행됨.

 

 

이번 대책은 역전세 문제를 해결하기 위해 전세금 차액분에 대해 한시적으로 대출 규제를 완화하는 것인 만큼, 동 자금이 타 용도 등으로 활용되지 않도록 엄격하게 관리할 것입니다.

 

① 지원 대상은 역전세 반환 대출 규제 완화(DSR·RTI 등) 발표가 이뤄지기 전('23.7.3일 이전)에 임대차 계약이 체결된 경우 중 '24.7.31일까지 임대차 계약 만료 등 반환 수요가 발생하는 경우로 한정됩니다.

 

② 지원 과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세 보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지도 확인할 계획입니다.

③ 아울러 대출금을 현 세입자에게 직접 지급하여 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 엄격하게 관리할 예정입니다.

 

④ 반환 대출 이용 기간 동안 신규 주택을 구입하지 못하도록 하여, 주택 구입이 적발되는 경우 대출 전액 회수와 함께 3년간 주택 담보 대출 취급이 금지되는 등 엄중한 페널티를 부과할 것입니다.

 

 

- 다만, 세입자가 전세 대출을 이용 중인 경우, 전세 대출금은 해당 은행에 직접 입금하고 이를 제외한 금액을 현 세입자에게 입금합니다(다만, 임차 보증금 반환 채권에 질권 설정 또는 채권 양도된 경우에 한함).

 

또한, 대출 규제 완화 혜택을 지원하기 위해서는 집주인이 후속 세입자의 보호 조치를 취하는 것을 전제로 한다. 이는 집주인의 선순위 대출 확대로 인해 후속 세입자의 전세금 미반환 위험이 확대되지 않도록 하기 위함이다. 규제 완화 혜택을 적용받기 원하는 집주인은 다음과 같은 조건을 충족해야 한다.

 

① 우선 후속 세입자와 "전세금 반환보증 가입"을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 한다.

 

② 은행은 동 임대차계약서(특약)가 성실히 이행된다는 전제 하에 대출을 지원할 것이다.

 

③ 집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 하며, 이러한 의무가 이행되지 않는 경우 대출금 전액 회수 등 제재 조치가 이뤄질 수 있다.

 

또한, 후속 세입자가 반환보증 가입하되 보증료는 집주인이 부담하는 한방 계약서 특약이 가능하다.

 

한시적으로 운영될 새로운 보증보험 상품(HUG·HF·SGI)은 집주인이 후속 세입자 보호를 위한 의무사항을 쉽게 이행할 수 있도록 도와줍니다.

 

① 규제완화 대상이 되는 모든 주택의 후속 세입자가 자신의 전세금을 보호받을 수 있도록, 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인이 대납)하는 상품은 오늘(7.27일)부터 즉시 이용 가능합니다.

 

② 집주인이 보다 손쉽게 의무이행을 할 수 있도록 집주인이 직접 가입하는 상품도 8월 중에 출시될 예정입니다.

 

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역전세 반환 대출 규제 완화 관련 주요 Q A

 

역전세 반환 대출 규제 완화의 정책 취지는 무엇인가요?

 

예상치 못한 전세 가격 하락 등으로 인해 전세금 반환이 지연되고, 세입자의 주거 이동이 제약되는 등 역전세로 인한 세입자분들의 주거상의 어려움을 해소하기 위해, 세입자분들이 전세보증금을 원활히 돌려받을 수 있도록 전세보증금 반환 목적 대출 규제를 일부 유연하게 적용하는 것입니다.

 

역전세 반환 대출 규제 완화로 인해 가계부채 증가세가 심해질까요?

 

금번 조치로 인해 가계부채가 크게 증가할 가능성은 제한적입니다.

- 기본적으로 '전세금 차액'에 대해 대출을 지원하는 것이 원칙이며 (기존 전세금 - 신규 전세금 차액에 대해 대출을 지원하는 것이 원칙, 당장 후속세입자 없더라도 1년 내 후속 세입자의 전세금으로 우선 상환토록 할 예정) - 불필요한 반환 대출 수요는 여러 제도적 장치들을 통해 차단할 예정

1. 전세금 반환 용도로만 대출이 가능(세입자 계좌로 입금, 타용도 사용 시 대출 전액 회수)

2. 자력 상환 불가에 대한 심사 및 확약(자력 반환 가능 시 대출 전액 회수)

3. 집주인이 직접 세입자 보호 조치(반환 보증 가입)를 취해야 하는 등 비용 발생 금번 조치가 역전세 문제 해결에 충분하다고 보나요?

 

기본적으로 역전세로 인한 '전세금 차액'에 대해 지원하는 것이므로, 대부분은 금번 규제 완화 범위 내에서 해소될 것으로 판단됩니다.

 

갭투자자 사후 구제라는 비판에 대한 입장은 어떻게 되나요?

 

금번 대책은 최근 역전세로 인해 어려움을 겪고 있는 세입자를 보호하기 위해 추진하는 것이며,

- 예상치 못한 전세 가격 하락 등으로 인해 세입자의 전세금 반환이 지연

- 임대 시장 거래가 둔화되어 원하는 시점에 타 지역으로 이주 불가 등 당장 후속 세입자가 없거나 자가 거주하는 경우까지

 

규제 완화 대상에 포함된 이유는 무엇인가요?

 

역전세로 인해 어려움을 겪는 세입자를 최대한 폭 넓게 보호하기 위해서는,

- 후속 세입자를 들이는 경우뿐만 아니라,

- 실거주 목적으로 자가 거주를 원하는 집주인까지도 지원하는 것이 필수적입니다.

 

전세 계약을 연장(기존 계약 대비 감액)하는 경우도 지원 대상이 되나요?

 

지원 대상에 포함됩니다. 단, 대출 규제 완화 혜택을 받기 위해서는 기존 세입자와 '세입자 보호 조치 특약'이 기재된 전세 계약서 작성이 필요합니다.

 

자가거주 집주인을 지원하면 "전세금 차액 지원"이라는 취지에 반하는 것은 아닌가요?

 

자가거주의 경우에도 '전세금 차액지원' 원칙하에 지원 예정입니다.

 

다만, "민간임대주택법"에 따른 등록임대주택은 타인에게 임대되어야 하며, 등록임대사업자 본인은 거주할 수 없습니다.

➊ 자력반환 가능 여부 확인 과정에서 집주인이 본인 주택으로 입주하면서 돌려받는 전세보증금을 확인할 예정이며,

➋ 집주인 본인이 거주하던 주택에 임대차계약이 생기는 경우 해당 보증금으로 대출을 우선 반환토록 할 예정입니다.

 

당장 후속 세입자가 없어 전세보증금 만큼 대출을 받은 경우, 1년 내 후속 세입자를 구하지 못하면 어떻게 되나요?

 

'전세금 차액' 대출 지원이 원칙이므로, 1년 내 후속 세입자를 구하려는 최선의 노력(전세가 인하 등)을 다해야 합니다. 만일 후속 세입자를 기한 내 구하지 못하는 경우에는 본인이 입주하거나 대출금 전액을 상환해야 합니다.

 

후속 세입자를 들이려고 노력하다가 집주인이 자가거주로 전환하여 지원받고자 하는 경우도 가능한가요?

 

가능합니다. 다만, 자가거주로 전환하고자 하는 의사를 대출약정 기간 도과 전(대출실행 후 1년 내*) 은행에 명확히 밝혀야 합니다.

- 대출실행 후 1년 내 후속 세입자를 구하지 못할 경우 대출 전액 회수 약정 후속 세입자를 들이기로 한 대출약정을 위반함에 따른 일정 수준의 수수료(약정위반 수수료 등)를 지불해야 합니다.

 

자가거주로 신청하여 거주하다가 사정변경으로 인해 후속 세입자와 계약하는 경우에도 지원 가능한가요?

 

가능합니다. 다만, 후속 세입자와 계약한다는 사실을 후속 세입자 전입 이전(집주인 퇴거 이전)에 은행에 즉시 명확히 밝혀야 합니다.

- 대출실행 후 집주인 퇴거 사실 적발 시 대출 전액 회수 약정 ㅇ 실거주 대출약정을 위반에 따른 일정 수준의 수수료를 지불해야 합니다.

 

역전세 반환 대출을 받기 위해 필요한 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차 계약은 어떻게 체결할 수 있나요?

 

공인중개업소를 방문하여 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차계약서(한방계약서*)를 작성해야 합니다.

- "민간임대주택법"에 따른 등록임대사업자는 동법 시행규칙 별지 제24호 서식에 따른 '표준임대차계약서'에 동일한 특약을 추가하여 사용해야 합니다.

 

공인중개업소를 거치지 않은 경우 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차 계약으로 인정되지 않을 수 있습니다.

 

특례 반환보증 상품 가입은 어디에서 하는지?

 

역전세 반환대출을 받은 집주인의 경우, 세입자 보호조치를 위해 보증 3사에서 제공하는 (특례) 반환보증보험 상품을 가입해야 합니다.

 

세입자가 가입하고 집주인이 보증료를 납부하는 상품(임차인 반환보증상품)은 오늘부터 가입이 가능하며, 8월에는 집주인이 직접 가입하는 상품(임대인 반환보증상품)이 출시될 예정입니다.

 

본 상품은 주택도시보증공사(HUG, 인터넷·지사 방문·위탁금융기관 방문), 한국주택금융공사(HF, 위탁금융기관 방문), SGI 서울보증보험(지사 방문)을 통해 가입이 가능합니다.

 

2가지 반환보증 상품(임차인·임대인)을 운영하는 이유는?

 

세입자 보호조치 이행시 보다 편리한 방법을 자율적으로 택할 수 있도록 임차인 및 임대인 반환보증 상품 모두를 운영할 계획입니다.

 

집주인 상품을 8월 중 출시하는 이유는?

 

집주인 반환보증 상품은 신규 상품인 만큼, 준비과정에 일정 기간이 더 소요되는 측면이 있습니다. 하지만 8월 중 조속히 출시하여 가입 시 불편이 없도록 하겠습니다.

 

금번 대책을 1년 한시적으로만 시행하는 이유는?

 

예상치 못한 전세가격 하락으로 인한 최근의 역전세 문제를 해소하기 위함이므로, 1년간 한시적으로 운영할 예정입니다. 전세시장 추이 등을 살펴보며 필요시 연장 여부를 결정할 예정입니다.

 

금번 대책을 은행권만 시행하는 이유는?

 

금번 역전세 대책은 규제완화 혜택을 받는 집주인의 의무사항 등에 대한 상세한 안내와 세입자 보호조치 등 관련한 사후관리가 면밀히 이뤄져야 하는 만큼, 이를 위한 충분한 대면 창구와 전산설비 등 인프라를 갖춘 시중은행에 한해 대책을 시행하는 것입니다.

 

23년 대한민국 부동산 위기의 순간들이 많은데요. 이번 정책시행이 누군가에겐 희망이 되기를 바라봅니다.